Wohnungsnot Zentralschweiz: Leerstand unter 1%, Mieten auf Rekordhoch
Die Zentralschweiz hat ein Wohnungsproblem. Nicht morgen, nicht vielleicht — jetzt. In Zug stehen 4 von 1000 Wohnungen leer. In Luzern sind es knapp 8. Das reicht hinten und vorne nicht.
Die Lage in Zahlen
Schweizweit liegt die Leerwohnungsziffer bei 1.00% — zum fünften Mal in Folge ist sie gesunken. Das sind 48'455 leerstehende Wohnungen bei einer Bevölkerung von 9.1 Millionen. Klingt nach viel, ist es nicht. Denn verteilt auf die ganze Schweiz fehlen Zehntausende Einheiten.
In der Zentralschweiz ist die Situation deutlich schärfer als im Landesschnitt. Zug, Schwyz und Obwalden liegen unter der kritischen Marke von 0.5%. Wer hier eine Wohnung sucht, hat kaum Auswahl. Wer eine besitzt oder vermietet, steht vor ganz anderen Fragen.
Leerwohnungsziffer Schweiz 2025
48'455 leerstehende Wohnungen — fünfter Rückgang in Folge. In der Zentralschweiz liegen die Werte deutlich tiefer.
Leerstand nach Kanton: Die Zentralschweiz im Detail
Ein Wert unter 1% bedeutet: Der Markt ist angespannt. Unter 0.5% sprechen Experten von akuter Wohnungsnot. Drei Zentralschweizer Kantone liegen in diesem Bereich.
| Kanton | Leerwohnungsziffer | Einordnung |
|---|---|---|
| Zug | 0.42 % | Akute Wohnungsnot |
| Obwalden | ~0.43 % | Akute Wohnungsnot |
| Schwyz | ~0.50 % | Grenzbereich |
| Uri | ~0.50 % | Grenzbereich |
| Luzern | 0.78 % | Angespannt |
| Nidwalden | ~0.82 % | Angespannt |
Nur Genf (0.34%) hat eine noch tiefere Leerwohnungsziffer als Zug. Bei einer Bevölkerung, die in den letzten Jahren um 5.3% gewachsen ist, verschärft sich die Lage weiter. Wer in Zug eine Wohnung inseriert, erhält innert Stunden dutzende Bewerbungen.
Mieten: So stark sind die Preise gestiegen
Der tiefe Leerstand treibt die Angebotsmieten. Wer umzieht, zahlt heute deutlich mehr als noch vor zwei, drei Jahren. Schweizweit sind die Angebotsmieten seit Ende 2021 kumuliert um rund 15% gestiegen. In der Zentralschweiz teilweise noch stärker.
| Region | Anstieg Angebotsmieten 2025 |
|---|---|
| Schwyz | +7.4 bis +8.4 % |
| Stadt Luzern | +7.4 % |
| Nidwalden | +6.7 bis +7.4 % |
| Zug | +5.8 % |
| Kanton Luzern | +3.4 bis +3.8 % |
| Schweiz (kumuliert seit 2021) | ~+15 % |
Was viele übersehen: Die Angebotsmieten betreffen nur Neuvermietungen. Bestandsmieten entwickeln sich anders. Wüest Partner prognostiziert für 2026 sogar einen leichten Rückgang von -0.8% bei Bestandsmieten — Grund ist der Referenzzinssatz, der bei 1.25% stabil bleibt und bei Senkung Mietzinsreduktionen auslöst.
Die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten wächst. Für Mieter heisst das: Wer in der aktuellen Wohnung bleibt, fährt oft besser. Für Vermieter: Bestehende Mietverhältnisse liegen zunehmend unter dem Marktniveau.
Warum es so wenig Wohnungen gibt
Die Gleichung ist simpel: Die Bevölkerung wächst schneller als gebaut wird. Ende 2025 lebten 9.1 Millionen Menschen in der Schweiz — ein Plus von 0.8% gegenüber dem Vorjahr. In der Zentralschweiz war das Wachstum zum Teil noch stärker: Zug verzeichnete +5.3%, Schwyz +5.2%.
>50'000
Wohnungen pro Jahr benötigt
35'900–42'000
Wohnungen baubewilligt (tiefster Wert seit 20 Jahren)
Pro Jahr werden über 50'000 neue Wohnungen gebraucht. Baubewilligt wurden zuletzt nur 35'900 bis 42'000 — der tiefste Wert seit zwei Jahrzehnten. Der Rückstand akkumuliert sich Jahr für Jahr. Höhere Baukosten, längere Bewilligungsverfahren und strengere Vorschriften bremsen den Neubau. In der Zentralschweiz kommt dazu, dass die Baulandreserven begrenzt sind — besonders in den Kantonen Zug und Schwyz.
Das Problem ist nicht plötzlich entstanden. Wir sehen seit Jahren, wie sich die Lücke zwischen Bedarf und Neubau vergrössert. Aber die Konsequenzen spüren wir jetzt — bei jeder Neuvermietung, bei jeder Bewertung, bei jedem Gespräch mit Mietinteressenten.
Ist Ihr Mietzins noch korrekt?
Bei steigenden Marktmieten und stabilem Referenzzinssatz (1.25%) stellt sich für Vermieter und Mieter die gleiche Frage: Stimmt der aktuelle Mietzins noch? Unser Rechner zeigt Ihnen, ob eine Anpassung zulässig wäre.
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Oder Datum des Mietbeginns, falls keine Anpassung erfolgt ist
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Was die Politik tut
Die Wohnungsnot ist politisch angekommen. Auf kommunaler und kantonaler Ebene laufen in der Zentralschweiz mehrere Initiativen:
Stadt Luzern
Ziel: 16% gemeinnütziger Wohnungsbestand bis 2037. Dafür hat die Stadt CHF 121.34 Mio. an Sonderkrediten gesprochen. Genossenschaftsprojekte werden aktiv gefördert.
Kanton Zug
Die SP Zug hat eine Initiative für einen CHF 750 Mio. Wohnraumfonds lanciert. Ziel: Bezahlbarer Wohnraum durch staatliche Beteiligung am Wohnungsbau.
Bei Neuvermietungen in Gebieten mit Wohnungsknappheit kann der neue Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Das Risiko für Vermieter steigt, je stärker die Miete gegenüber dem Vormieter erhöht wurde. Ein Anstieg von über 10% wird in der Praxis kritisch geprüft.
Was das für Vermieter bedeutet
Auf den ersten Blick ist ein tiefer Leerstand für Vermieter eine gute Nachricht. Kein Leerstandsrisiko, schnelle Wiedervermietung, steigende Marktmieten. Auf den zweiten Blick wird es differenzierter.
Chancen
- Praktisch kein Leerstandsrisiko
- Hohe Nachfrage bei Neuvermietung
- Marktmieten über Bestandsmieten
- Wertsteigerung der Liegenschaft
Risiken
- Politischer Druck nimmt zu
- Anfangsmietzins-Anfechtungen häufiger
- Strengere Regulierung absehbar
- Mieter kündigen seltener (wenig Alternativen)
Ein Punkt, den viele unterschätzen: Wenn Mieter kaum Alternativen haben, bleiben sie auch bei suboptimalen Verhältnissen. Das kann langfristig zu aufgestauten Problemen führen — bei Unterhalt, Kommunikation oder Erwartungshaltung. Eine professionelle Bewirtschaftung zahlt sich gerade in einem angespannten Markt aus, weil sie Konflikte frühzeitig entschärft.
Unsere Empfehlung: Setzen Sie auf marktgerechte, aber faire Mietzinse. Ein Mietzins am absoluten Maximum mag kurzfristig mehr Ertrag bringen, erhöht aber das Anfechtungsrisiko und die Fluktuation. Langfristige Mietverhältnisse mit zuverlässigen Mietern sind wirtschaftlich oft die bessere Strategie.
Was das für STWE-Eigentümer bedeutet
Stockwerkeigentum in der Zentralschweiz hat 2025 mit +9.5% den höchsten regionalen Preisanstieg schweizweit verzeichnet. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, und der tiefe Leerstand auf dem Mietmarkt verstärkt den Druck zusätzlich — wer keine Mietwohnung findet, versucht zu kaufen.
STWE-Preisanstieg Zentralschweiz 2025
Höchster regionaler Wert der Schweiz. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich.
Für bestehende Eigentümer heisst das: Der Wert Ihrer Liegenschaft ist wahrscheinlich gestiegen. Allerdings bringt eine Wertsteigerung auf dem Papier nur etwas, wenn die Liegenschaft gut unterhalten ist und die STWE-Verwaltung funktioniert. Wir sehen regelmässig Gemeinschaften, die den Erneuerungsfonds seit Jahren nicht angepasst haben und bei notwendigen Sanierungen vor Finanzierungsproblemen stehen.
Eine vorausschauende Planung — mit realistischer Budgetierung des Erneuerungsfonds und einer langfristigen Sanierungsstrategie — schützt den Wert besser als jede Marktentwicklung.
Häufige Fragen (FAQ)
Was ist die Leerwohnungsziffer?+
Wie tief ist der Leerstand in Zug?+
Darf ich die Miete bei Mieterwechsel frei festlegen?+
Steigen die Immobilienpreise in der Zentralschweiz weiter?+
Was bedeutet der tiefe Leerstand für Vermieter?+
Theshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.
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Wir bewirtschaften Liegenschaften in Luzern, Zug, Schwyz und der ganzen Zentralschweiz. Persönlich, transparent, digital.
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