Hypothekarzinsen 2026: Tiefstand nutzen oder abwarten?
Seit Juni 2025 liegt der SNB-Leitzins bei null Prozent. Hypotheken sind so günstig wie seit drei Jahren nicht mehr. Die Frage, die uns Eigentümer und Vermieter jede Woche stellen: Jetzt abschliessen oder kommt es noch tiefer?
Ich beobachte den Hypothekarmarkt seit 2019, und so ein Zinsfenster hatten wir letztmals vor der Zinswende 2022. Damals hat es kaum jemand genutzt. Heute wiederholt sich die Situation — mit einem Unterschied: Wir wissen jetzt, wie schnell sich das Blatt wenden kann.
In diesem Artikel gehe ich durch, wo die Zinsen aktuell stehen, was die Prognosen sagen, wann SARON Sinn macht und wann eine Festhypothek, und was Vermieter und STWE-Eigentümer in der Zentralschweiz konkret tun sollten.
Aktuelle Hypothekarzinsen im Überblick (April 2026)
Die Richtwerte per April 2026. Je nach Anbieter, Belehnung und Bonität weichen die konkreten Offerten ab — aber die Grössenordnung stimmt:
| Hypothekentyp | Zinsspanne | Kosten/Mt. pro 100k |
|---|---|---|
| SARON (variabel) | 0.65 – 0.95 % | ca. CHF 79 |
| Festhypothek 2 Jahre | 0.96 – 1.10 % | ca. CHF 86 |
| Festhypothek 5 Jahre | 1.11 – 1.35 % | ca. CHF 113 |
| Festhypothek 10 Jahre | 1.39 – 1.90 % | ca. CHF 142 |
Einordnung: Anfang 2023 lagen 10-Jahres-Festhypotheken noch bei über 3%. Wer damals abgeschlossen hat, zahlt heute fast doppelt so viel wie der aktuelle Marktpreis. Dazu gleich mehr im Abschnitt Refinanzierung.
SNB bei 0%: Was die Experten sagen
Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins im Juni 2025 auf 0.00% gesenkt. Seither ist nichts passiert — weder im Dezember 2025 noch im März 2026. Die Inflation in der Schweiz liegt bei 0.3–0.5%, weit unter dem SNB-Zielband.
Ökonomen erwarten: Leitzins bleibt 2026 bei 0%
Erste Erhöhung frühestens H2 2027 — falls die Inflation wieder anzieht.
Das bedeutet: SARON-Hypotheken werden 2026 voraussichtlich günstig bleiben. Und selbst Festhypotheken preisen keine Zinserhöhung ein — die Zinskurve ist historisch flach.
Natürlich kann sich das ändern. Ein externer Schock, eine Rückkehr der Inflation, geopolitische Verschiebungen — niemand kann das ausschliessen. Aber auf Basis der aktuellen Daten ist 2026 ein gutes Jahr, um Hypotheken neu zu verhandeln.
Fix oder SARON? — Vergleich nach Risikoprofil
Die ehrliche Antwort: SARON war historisch fast immer günstiger als eine Festhypothek. Wer die Schwankungen ausgehalten hat, hat über jede 10-Jahres-Periode Geld gespart. Das Problem: Nicht jeder kann Schwankungen aushalten.
Spread SARON vs. 10J-Fest
Historisch niedrig. Die Prämie für Planungssicherheit war selten so klein.
SARON passt, wenn...
- Sie Schwankungen von +/- CHF 300/Mt. verkraften
- Ihr Budget Puffer hat (Tragbarkeit unter 30%)
- Sie flexibel bleiben wollen (kein Lock-in)
- Ihr Anlagehorizont > 5 Jahre ist
- Sie bei steigenden Zinsen schnell reagieren
Festhypothek passt, wenn...
- Sie fixe monatliche Kosten brauchen
- Ihre Tragbarkeit knapp ist
- Sie einen Mietertrag absichern wollen
- Sie die nächsten 5–10 Jahre nicht umfinanzieren
- Sie nachts besser schlafen mit fixem Zins
Hybride Strategie: Viele unserer Kunden teilen die Hypothek auf — z.B. 60% SARON, 40% 5-Jahres-Fest. So profitieren Sie vom tiefen SARON-Zins und haben gleichzeitig eine Grundabsicherung. Achten Sie darauf, dass beide Tranchen beim gleichen Anbieter liegen, sonst wird ein späterer Wechsel kompliziert.
Die Differenz zwischen SARON und 10-Jahres-Fest beträgt aktuell nur 0.5 bis 1.0 Prozentpunkte. Das ist die Versicherungsprämie für Planungssicherheit. Ob das wenig oder viel ist, hängt von Ihrer Situation ab — nicht von einer Meinung im Internet.
Schuldzinsen abziehen, solange es noch geht
Was viele vergessen: Hypothekarzinsen sind als Schuldzinsen von der Steuer absetzbar. Im Kanton Luzern maximal bis zur Höhe der Bruttoerträge aus Vermögen plus CHF 50'000. Das reduziert die effektiven Kosten Ihrer Hypothek erheblich.
Aber: Dieses Modell gilt in der heutigen Form nur noch bis Ende 2028. Ab 2029 wird der Schuldzinsabzug für Selbstbewohner komplett gestrichen. Vermieter dürfen dann noch abziehen, aber nur quotal-restriktiv. Wer also refinanziert, sollte den Steuervorteil der verbleibenden Jahre einrechnen.
Schuldzinsabzug für alle Eigentümer
Ab 2029 nur noch für Vermieter (quotal-restriktiv). Selbstbewohner verlieren den Abzug komplett.
Rechnen Sie selbst nach, wie viel Sie mit dem Schuldzinsabzug sparen — unser Steuerrechner zeigt es Ihnen in wenigen Klicks:
Steuerabzug-Rechner Luzern
Pauschal vs. effektiv — finden Sie die bessere Strategie
Angaben zur Liegenschaft
Grunddaten für die Steuerberechnung.
Steht auf Ihrer Schatzungsanzeige. 70% davon sind steuerbar.
Für Vermögenssteuer. Selbstbewohnt: 75% steuerbar.
Geschätzte Werte basierend auf dem HEV Luzern Leitfaden 2025. Keine Steuerberatung.
Daten werden nicht gespeichert. Berechnung erfolgt lokal im Browser.
Refinanzierung: Jetzt handeln?
Wenn Sie Ihre Hypothek 2022 oder 2023 abgeschlossen haben, zahlen Sie vermutlich irgendwo zwischen 2.5% und 3.5%. Aktuell liegt der Markt bei der Hälfte. Das ist kein kleiner Unterschied.
Rechenbeispiel: Refinanzierung einer 800'000-CHF-Hypothek
Bei einem Wechsel von 3% auf 1.6% (z.B. SARON-Mix) landen Sie bei rund CHF 11'200 Ersparnis pro Jahr. Selbst mit Vorfälligkeitsentschädigung lohnt sich das oft innerhalb von 12–18 Monaten.
Vorfälligkeitsentschädigung: Ja, die Bank verlangt eine Entschädigung für den vorzeitigen Ausstieg aus der Festhypothek. Was viele nicht wissen: Im Kanton Luzern ist diese Entschädigung steuerlich abziehbar — bis zu CHF 50'000 pro Jahr. Das relativiert die Kosten erheblich.
Nicht jede Bank erlaubt eine vorzeitige Auflösung. Manche Verträge haben Sperrfristen oder Kündigungsklauseln. Klären Sie das direkt mit Ihrem Berater, bevor Sie rechnen. Und lassen Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich beziffern — mündliche Angaben sind oft unverbindlich.
Referenzzinssatz und Mieten: Die Verbindung
Der hypothekarische Referenzzinssatz steht seit Dezember 2024 bei 1.25%. Der massgebliche Durchschnittszins aller inländischen Hypotheken liegt bei 1.32%. Für 2026 wird keine Änderung erwartet.
Hypothekarischer Referenzzinssatz
Durchschnittszins 1.32%. Bleibt 2026 voraussichtlich stabil — keine Mietzinsänderung zu erwarten.
Für Vermieter heisst das: Weder Mietzinserhöhungen noch Senkungen stehen an, solange der Referenzzinssatz bei 1.25% bleibt. Wer im letzten Jahr eine Anpassung verpasst hat, kann das nachholen — aber die Basis bleibt 1.25%.
Für Mieter heisst das: Keine Angst vor steigenden Mieten wegen Zinsen. Die Zinssituation rechtfertigt aktuell keine Erhöhung. Andere Faktoren wie Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen können trotzdem zu Mietanpassungen führen — aber nicht über den Referenzzinssatz.
Was das für Vermieter bedeutet
Als Vermieter in der Zentralschweiz haben Sie gerade drei Hebel gleichzeitig:
Tiefe Zinskosten
Ihre Finanzierungskosten sind so tief wie seit 2022 nicht mehr. Die Marge zwischen Mietertrag und Hypothekarzins ist maximal.
Schuldzinsabzug
Noch bis Ende 2028 können Sie Schuldzinsen voll abziehen. Danach nur noch quotal-restriktiv. Nutzen Sie die letzten Jahre.
Stabiler Referenzzins
Der Referenzzinssatz bei 1.25% gibt Planungssicherheit. Keine erzwungenen Mietsenkungen, keine Mieterreklamationen.
Meine Empfehlung: Prüfen Sie jetzt, ob eine Refinanzierung Sinn macht. Gerade wenn Sie eine Festhypothek aus 2022/23 haben, kann die Ersparnis mehrere tausend Franken pro Jahr betragen. Und rechnen Sie den Schuldzinsabzug der verbleibenden Jahre (2026–2028) ein — das ist Geld, das sonst auf dem Tisch liegen bleibt.
Was das für STWE-Eigentümer bedeutet
Stockwerkeigentümer stehen vor einer anderen Frage: Lohnt sich eine Renovationshypothek, oder soll der Erneuerungsfonds die Sanierung decken?
Bei einem Zinsniveau unter 1.5% kann es rechnerisch günstiger sein, eine Renovation über eine Hypothek zu finanzieren statt den Erneuerungsfonds zu belasten. Besonders wenn der Fonds für andere Massnahmen gebraucht wird oder die Sonderbeiträge einzelne Eigentümer finanziell überfordern würden.
Renovationshypothek vs. Erneuerungsfonds: Wenn Ihre STWE eine grössere Sanierung plant (Dach, Heizung, Fassade), lohnt sich ein Vergleich. Die Schuldzinsen der Renovationshypothek sind bis Ende 2028 abziehbar, die Sanierungskosten selbst als werterhaltende Investition ebenfalls. Das ergibt in vielen Fällen einen doppelten Steuervorteil, den ein Erneuerungsfonds nicht bieten kann.
Achten Sie als STWE-Eigentümer auch auf die kollektive Tragbarkeit: Die Bank prüft bei Renovationshypotheken oft die Gesamtsituation der Gemeinschaft, nicht nur Ihre individuelle Bonität.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch sind Hypothekarzinsen aktuell in der Schweiz?+
Steigen die Hypothekarzinsen 2026?+
SARON oder Festhypothek — was ist besser?+
Lohnt sich eine Refinanzierung meiner Hypothek?+
Was passiert mit dem Schuldzinsabzug ab 2029?+
Theshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.
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